L’aggiornamento di novembre e dicembre 2021 tratta dei seguenti argomenti:
Aggiornamento novembre e dicembre 2021
L’aggiornamento di novembre e dicembre 2021 ha avuto ad oggetto principalmente un’attività di manutenzione e revisione dell’opera anche in conseguenza delle novità normative di interesse notarile; in particolare:
Enti del terzo settore
È stata sancita l’operatività del c.d. R.U.N.T.S. (Registro Unico Nazionale del Terzo Settore),e conseguentemente, sono state modificate le minute degli atti costitutivi degli Enti del terzo settore e dei relativi statuti. Inoltre, sono stati adeguati anche i verbali assembleari.
Verbali di società di capitali a distanza
Il decreto Milleproroghe 2022 (D.L. 30 dicembre 2021, n. 228) ha prorogato al 31 luglio 2022 l’efficacia dell’art. 106 D.L. 18/2020, permettendo così alle società di capitali di svolgere le assemblee dei soci con mezzi di telecomunicazione anche in deroga alle previsioni statutarie.
In previsione della conclusione del periodo di emergenza e della conseguente inefficacia del suddetto art. 106, si sono previste per le società in forma di S.P.A., S.R.L. e cooperative le minute di verbali assembleari a distanza ai sensi delle massime 187 e 200 del Consiglio Notarile di Milano. Le medesime minute consentono, inoltre, di gestire le assemblee totalitarie completamente mediante mezzi di telecomunicazione sul presupposto che nessun socio si opponga a tale modalità di svolgimento dell’assemblea.
Modifiche allo statuto delle società a responsabilità limitata
In tutti gli statuti in forma di società a responsabilità limitata è stata apportata una modifica che recepisce i principi delle massime 187 e 200 del Consiglio Notarile di Milano.
In particolare:
– è stato previsto nelle assemblee dei soci che l’assemblea è valida anche se nel luogo di convocazione si trova il solo soggetto verbalizzante dando, così, la possibilità al presidente dell’assemblea di presiedere la riunione a distanza (massima 187);
– è stata prevista una clausola che attribuisce all’organo amministrativo il potere di stabilire – nell’avviso di convocazione – che l’assemblea si tenga esclusivamente mediante mezzi di telecomunicazione, omettendo l’indicazione del luogo fisico di svolgimento della riunione (massima 200).
Nomina di amministratori e liquidatori nelle società di capitali
Il D.Lgs. 183 del 2021 (il quale recepisce la direttiva UE 2019/1151) ha introdotto delle novità in materia di nomina degli amministratori e dei liquidatori nelle società di capitali.
In particolare, la nomina deve essere preceduta dalla presentazione da parte del nominando amministratore/liquidatore di una dichiarazione circa l’inesistenza, a suo carico, delle cause di ineleggibilità previste dall’art. 2382 c.c. e interdizioni dall’ufficio di amministratore adottate nei suoi confronti in uno Stato membro dell’Unione Europea.
In conseguenza a detta novella, nonostante non vi sia un obbligo di menzione in atto, sono state adeguate tutte le clausole relative alla nomina di amministratori e liquidatori nelle società di capitali.
È stata, infine, prevista una minuta specifica relativa alla scrittura contenente la dichiarazione che il nominando amministratore (o liquidatore) deve far pervenire alla società. Con ogni probabilità le parti e i loro consulenti, quanto meno nei primi mesi di applicazione della normativa, non sottoscriveranno alcun modello e conseguentemente il notaio si renderà attore per l’effettiva applicazione della norma preparando il relativo modulo da lasciare in originale alle parti e da conservare in copia nel fascicolo notarile.
Nuova minuta relativa alla compravendita da costruttore
È stata ideata e realizzata una nuova minuta relativa agli atti di compravendita immobiliare da costruttore.
In particolare, la minuta:
– prevede l’allegazione dell’estratto di mappa, dell’elaborato planimetrico, dell’elenco subalterni (oltre alle consuete planimetrie catastali), al fine di identificare al meglio il complesso condominiale o supercondominiale (precisando che consente di gestire anche le vendite di unità unifamiliari ovvero bifamiliari);
– consente di gestire al meglio la questione del regolamento condominiale prevedendo diversi ipotesi: 1) richiamo generico al regolamento di condominio; 2) allegazione del regolamento di condominio o eventualmente di supercondominio; 3) richiamo del regolamento di condominio, o eventualmente di supercondominio, allegato ad altro atto notarile;
– è stata prevista una clausola per precisare quando la compravendita è in esecuzione di un contratto preliminare, distinguendo l’ipotesi del preliminare sottoscritto per scrittura privata semplice, dall’ipotesi del preliminare sottoscritto per scrittura privata autenticata ovvero per atto pubblico;
– è stata prevista una clausola del prezzo che consente di gestire l’imposta sul valore aggiunto (anche nel regime di reverse charge o split payment ove applicabili);
– nelle modalità di pagamento è possibile gestire il c.d. sconto in fattura ove applicabile al caso concreto;
– è stata prevista la clausola che consente di gestire la postuma decennale distinguendo il caso del permesso edilizio anteriore o posteriore al 16 marzo 2019 ex novella del D.Lgs. 122/2005;
– è stata prevista la clausola relativa alle detrazioni del box auto distinguendo l’ipotesi del pagamento avvenuto con il c.d. bonifico parlante ovvero con modalità diverse dal bonifico ai sensi della Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 43/E del 18 novembre 2016;
– la minuta consente di gestire tutte le ipotesi di tassazione del tipo d’atto (IVA obbligatoria, IVA per opzione, IVA per opzione in regime di reverse charge e imposta di registro) ivi comprese le ipotesi del c.d. decreto sostegni-bis che prevede, ove vi siano i requisiti, l’esenzione dalle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale (come precisato dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 12/E del 14 ottobre 2021) nonché il credito di imposta pari all’imposta sul valore aggiunto versata al costruttore.
La minuta è ideale anche per redigere i c.d. atti pilota per i nuovi cantieri dei costruttori.
Manutenzione e rinnovo della minuta relativa alla vendita immobiliare
L’ideazione della minuta della vendita da costruttore ha consentito anche un miglioramento dell’attuale minuta della vendita immobiliare.
In particolare, si è riportato anche in questa minuta quanto sopra precisato in riferimento alla gestione del regolamento di condominio, alla compravendita in adempimento ad un preliminare e alla clausola del prezzo che consente, ora,di gestire l’eventuale imposta sul valore aggiunto dovuta.
Inoltre, è stata prevista la domanda giudiziale come nuova tipologia di gravame immobiliare e sono state migliorate le clausole in materia di attestazione energetica.
Ancora: nelle clausole relative all’edilizia è stato previsto un inciso (da applicare ove opportuno e pertinente) di regolarità edilizia anche nel caso in cui la data di deposito in catasto della planimetria non sia coerente con le date dei titoli edilizi dichiarati dalle parti.
Nuove minute relative all’atto di scissione asimmetrica
Sono state previste due nuove tipologie d’atto che consentono di gestire gli atti di scissione asimmetrica parziale sia a favore di società esistente sia a favore di una newco. Le minute consentono di gestire le scissioni da parte di tutti i tipi sociali e di capitali e di persone.
Manutenzione e rinnovo della minuta relativa alla permuta
Su segnalazione di una mia collaboratrice, è stata completamente rivista la minuta della permuta la quale nella sua formulazione attuale consente di gestire in modo più chiaro le dichiarazioni relative alle garanzie e alle detrazioni IRPEF.
Inoltre, è stata completamente rivista la parte fiscale. Ora è possibile gestire la tassazione della permuta ove entrambe le prestazioni sono soggette ad imposta di registro, ove entrambe le prestazioni sono soggette ad IVA e ove una prestazione è soggetta ad imposta di registro e l’altra prestazione è soggetta ad IVA.
La nuova configurazione, altresì, consente di gestire nell’atto di permuta l’agevolazione prima casa, il credito di imposta (sia da preliminare sia prima casa), l’ipotesi di decadenza dall’agevolazione prima casa e l’eventuale plusvalenza.
Modifica alla minuta relativa al preliminare ai sensi del D.Lgs. 122/2005
In questa minuta è stata apportata una modifica correttiva alla minuta sopra citata, la quale ora prevede che la cessazione della fideiussione (di cui all’art. 4 D.Lgs. 122/2005) avviene nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti copia dell’atto di trasferimento della proprietà.
Cessione d’azienda con immobili strumentali con imposte fisse
La finanziaria 2022 (art. 1 comma 237 L. 30 dicembre 2021 n. 234) ha previsto una nuova agevolazione in caso di cessione di azienda (o ramo di azienda) contenente immobili strumentali.
In deroga alla tassazione ordinaria – consistente nell’imposta di registro al 9% (oltre ad ipotecaria e catastale in misura di euro 50,00 ciascuna) – alla base imponibile dichiarata nell’atto di cessione di azienda che rappresenta il valore degli immobili strumentali, vengono applicate le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura di euro 200,00 ciascuna.
La condizione per ottenere tale regime impositivo è l’obbligo del cessionario di continuare l’attività aziendale mantenendo gli assetti occupazionali per cinque anni dopo la cessione. In caso di cessione dell’attività ovvero di trasferimento a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistata con i benefici prima del decorso del termine di 5 anni dall’acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria.
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In sintesi le nuove ipotesi di minuta sono:
Atti immobiliari
- vendita immobiliare da costruttore
Atti societari
- atto di scissione asimmetrica parziale a favore di newco;
- atto di scissione asimmetrica parziale a favore di società preesistente;
- verbale di assemblea a distanza di S.R.L. (ai sensi della massima 187 di Milano);
- verbale di assemblea a distanza di S.P.A. (ai sensi della massima 187 di Milano);
- verbale di assemblea a distanza di cooperativa S.R.L. (ai sensi della massima 187 di Milano);
- verbale di assemblea a distanza di cooperativa S.P.A. (ai sensi della massima 187 di Milano).
Scritture private
- Dichiarazione ex art. 2383 c.c.
Con questo aggiornamento si sono modificate e aggiornate 98 minute, 102 clausole e 15 scelte, inoltre sono state create 8 nuove minute, 86 nuove clausole e 23 nuove scelte.
Il formulario si costituisce oggi complessivamente da 600 minute, 2606 clausole e 1086 scelte.
Posso testimoniare, con soddisfazione, che l’associazione professionale Officina Notarile (composta da 5 notai e 50 collaboratori dislocati in 8 distinti uffici) di cui sono fondatore nonché associato, nell’anno 2021 ha stipulato migliaia di atti redatti mediante l’utilizzo del formulario, che si è rivelato essere uno strumento efficace, efficiente e oramai insostituibile per la nostra attività professionale, che se utilizzato correttamente, garantisce, tra l’altro, in maniera del tutto semplice e intuitiva, anche una elevato livello qualitativo di stesura degli atti stessi.
Al fine di migliorare il formulario sono graditi suggerimenti, segnalazioni di refusi o, ancora, richieste di redazione di specifiche ipotesi contrattuali. A tal fine potete scrivere al seguente indirizzo email guido.brotto@officinanotarile.it
Lecco, 8 gennaio 2022
Guido Brotto Notaio in Lecco
