Il presente aggiornamento tratta in modo specifico gli aspetti notarili della Finanziaria 2023 (L. 197/2022) la quale porta talune novità interessanti per l’attività notarile e in particolare:
Proroga delle agevolazioni c.d. prima casa under 36 – art. 1, comma 74
È stata confermata la proroga sino al 31 dicembre 2023 delle agevolazioni volte a favorire l’acquisto della prima casa da parte di soggetti con meno di 36 anni introdotte con il c.d. “Decreto Sostegni Bis” (art. 64, commi 6-11, D.L. 73 del 2021).
La tematica è approfondita qui (https://www.officinanotarile.it/agevolazioni-acquisto-prima-casa/).
Fondo di garanzia prima casa – art. 1, comma 75
Gli under 36 e le altre categorie prioritarie[1] potranno accedere al Fondo di garanzia per la prima casa. La garanzia del Fondo è concessa nella misura massima del 50 per cento della quota capitale, tempo per tempo in essere sui finanziamenti connessi all’acquisto e ad interventi di ristrutturazione e accrescimento dell’efficienza energetica di unità immobiliari, site sul territorio nazionale, da adibire ad abitazione principale del mutuatario.
Ad ogni modo, per tutte le categorie di richiedenti la Legge di Bilancio ha stanziato ulteriori 430 milioni di euro per l’anno 2023.
Detrazioni IVA sugli acquisti di immobili residenziali in classe energetica A/B – art. 1, comma 76
È stata introdotta la possibilità di detrarre ai fini IRPEF parte dell’IVA corrisposta in sede di acquisto di abitazioni con classe energetica A o B, qualora la cessione avvenga da società costruttrici ovvero da Organismi di investimento collettivo del risparmio immobiliari (OICR).
La detrazione ha le seguenti caratteristiche:
- spetta nel limite del 50% dell’IVA dovuta;
- spetta in relazione agli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2023;
- va ripartita in dieci quote costanti nel periodo d’imposta in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.
Assegnazione, cessione agevolata di beni d’impresa nonché trasformazione agevolata in società semplice – art. 1, commi 100-105
Le società in nome collettivo, in accomandita semplice, a responsabilità limitata, per azioni e in accomandita per azioni possono cedere o assegnare beni immobili[2] diversi da quelli strumentali[3] per destinazione ai soci entro il 30 settembre 2023 a fronte del pagamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive nella misura dell’8% (ovvero del 10,5% per le società considerate non operative in almeno due dei tre periodi di imposta precedenti a quello in corso al momento dell’assegnazione o della cessione).
Per soci si intendono coloro che sono iscritti nel libro soci entro il 30 settembre 2022, se prescritto, ovvero che siano iscritti entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della Legge Finanziaria, in forza di titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2022.
La stessa normativa si applica alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei suddetti beni e che entro il 30 settembre 2023 si trasformano in società semplici.
La base imponibile viene calcolata sulla differenza tra il valore normale dei beni assegnati e il loro costo fiscalmente riconosciuto. Per gli immobili, su opzione della società, il valore normale può essere pari a quello catastale (ossia le rendite catastali risultanti moltiplicate per i coefficienti legali – per approfondimenti si rimanda al seguente link https://www.officinanotarile.it/il-calcolo-del-valore-catastale-scopriamo-i-c-d-coefficienti-catastali).
Nel caso di cessione, la base imponibile dell’imposta sostitutiva è determinata in riferimento al corrispettivo, tuttavia, se questo risulti inferiore al valore normale (art. 9 TUIR) ovvero al valore catastale (art. 52 TUR), è computato in misura non inferiore ad uno dei due valori.
Le riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’assegnazione dei beni ai soci sono assoggettate a imposta sostitutiva nella misura del tredici per cento.
Il versamento dell’imposta sostitutiva deve avvenire per il sessanta per cento entro il 30 settembre 2023 e per la restante parte entro il 30 novembre 2023.
Per le assegnazioni e le cessioni ai soci soggette ad imposta di registro, le aliquote dell’imposta sono ridotte alla metà e le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa di euro 200,00 ciascuna. Nel rispetto dei vincoli comunitari non è previsto alcun beneficio in materia d’IVA.
Si è disposto, anche, che il costo fiscalmente riconosciuto di azioni o quote possedute delle società trasformate deve essere aumentato della differenza assoggettata ad imposta sostitutiva.
Infine, il socio che beneficia di assegnazione agevolata non vede applicata la normativa contenuta nell’art. 47, commi 1, secondo periodo, 5, 6, 7, e 8 TUIR e il valore normale dei beni assegnati – al netto di eventuali debiti accollati – riduce il costo fiscalmente riconosciuto delle azioni o quote da lui possedute.
Estromissione degli immobili degli imprenditori individuali – art. 1, comma 106
L’imprenditore individuale può estromettere beni immobili strumentali per natura posseduti al 31 ottobre 2022 purché l’estromissione avvenga dal 1° gennaio al 31 maggio 2023.
L’agevolazione consiste nel versamento di un’imposta sostitutiva dell’otto per cento da versare per il sessanta per cento entro il 30 settembre 2023 e per la restante parte entro il 30 novembre 2023.
La base imponibile va calcolata sulla differenza tra il valore normale dell’immobile e il relativo costo
fiscalmente riconosciuto.
Rivalutazione di terreni e partecipazioni – art. 1, commi 107-109
La finanziaria conferma, come di consueto, per l’anno 2023 la possibilità di rideterminare:
* il valore di terreni con destinazione agricola ovvero edificabile;
* il valore d’acquisto delle partecipazioni sociali (da quest’anno è possibile usufruire della normativa anche in riferimento alle partecipazioni negoziate in mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione).
Il diritto di proprietà (o il diritto di usufrutto e per gli immobili anche i diritti di superficie o enfiteusi) sui suddetti beni deve esistere alla data del 1° gennaio 2023 da parte di persone fisiche non in regime di impresa.
La rivalutazione potrà avvenire entro il 15 novembre 2023.
La rivalutazione deve avvenire in forza di una perizia di stima asseverata e l’imposta sostitutiva è stata fissata nella misura pari al 16% (aumentata quindi di due punti rispetto all’anno scorso).
L’imposta può essere versata o in un’unica soluzione ovvero con il pagamento di tre rate annuali di pari importo (sulle rate successive alla prima è previsto un interesse nella misura del 3% annuo).
Trasferimento terreni agricoli – art. 1, comma 110
La disciplina di favore prevista dall’art. 2, comma 4-bis, D.L. 194/2009, a favore di coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale, consistenti in una fiscalità agevolata nell’acquisto di terreni agricoli è stata estesa alle persone fisiche con età inferiore agli anni quaranta, purché dichiarino nell’atto di trasferimento, di provvedere entro 24 mesi di iscriversi alla gestione previdenziale prevista per coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali.
L’agevolazione consiste nel versamento delle imposte di registro e ipotecarie in misura fissa di euro 200,00 ciascuna, nonché un’imposta catastale pari all’1% sul corrispettivo pattuito nell’atto di acquisto.
La nuova volontaria giurisdizione – art. 1, comma 380
Il D.Lgs. 149/2022 ha attribuito al notaio nuove competenze in materia di volontaria giurisdizione.
In particolare, il notaio dovrà rilasciare le autorizzazioni a compiere operazioni di straordinaria amministrazione a favore di minori e incapaci.
La normativa prevedeva l’entrata in vigore della disciplina dal 30 giugno 2023, tuttavia la finanziaria 2023 ha anticipato tale termine al 28 febbraio 2023.
Limiti al tetto del contante – art. 1, comma 384
Il limite del tetto al contante e per i titoli al portatore è stato innalzato ad euro 5.000,00.
*****
In sintesi le nuove ipotesi di minuta sono:
- Assegnazione agevolata dei beni ai soci ex finanziaria 2023
- Cessione dei beni ai soci ex finanziaria 2023
Dalle minute relative agli di trasformazione omogenea di tutte le società è possibile gestire la trasformazione in società semplice, con apposite clausole per gestire la disciplina fiscale prevista dalla finanziaria 2023.
Le clausole fiscali aggiunte per gestire le novità introdotte dalla finanziaria sono le seguenti:
- a) beni abitativi a IVA
- Assegnazione / Cessione agevolata di beni abitativo da costruttore nei 5 anni a IVA al 4%
- Assegnazione / Cessione agevolata di beni abitativo da costruttore nei 5 anni a IVA al 10%
- Assegnazione / Cessione agevolata di beni abitativo da costruttore nei 5 anni a IVA al 22%
- Assegnazione / Cessione agevolata di beni abitativo da costruttore dopo 5 anni a IVA per opzione al 4% – socio persona fisica
- Assegnazione / Cessione agevolata di beni abitativo da costruttore dopo 5 anni a IVA per opzione al 10% – socio persona fisica
- Assegnazione / Cessione agevolata di beni abitativo da costruttore dopo 5 anni a IVA per opzione al 22% – socio persona fisica
- Assegnazione / Cessione agevolata di beni abitativo da costruttore dopo 5 anni a IVA per opzione al 10% – socio persona giuridica in reverse charge
- Assegnazione / Cessione agevolata di beni abitativo da costruttore dopo 5 anni a IVA per opzione al 22% – socio persona giuridica in reverse charge
- b) beni strumentali[4] a IVA
- Assegnazione / Cessione di bene strumentale esente IVA da non costruttore che ha detratto l’IVA in sede di acquisto
- Assegnazione / Cessione a favore di socio persona fisica di bene strumentale a Iva per opzione da parte di non costruttore che ha detratto l’IVA in sede di acquisto
- Assegnazione / Cessione a favore di socio persona giuridica di bene strumentale a Iva per opzione da parte di non costruttore che ha detratto l’IVA in sede di acquisto
- Assegnazione / Cessione di bene strumentale a IVA da parte di costruttore nei 5 anni
- Assegnazione / Cessione a favore di socio persona fisica di bene strumentale a Iva per opzione da parte di costruttore dopo 5 anni
- Assegnazione / Cessione a favore di socio persona giuridica di bene strumentale a Iva per opzione da parte di costruttore dopo 5 anni
- Assegnazione / Cessione bene strumentale a Iva da parte di costruttore nei 5 anni
- Assegnazione / Cessione bene strumentale a socio persona fisica a Iva per opzione da parte di costruttore dopo 5 anni
- Assegnazione / Cessione bene strumentale a socio persona giuridica a Iva per opzione da parte di costruttore dopo 5 anni
- Assegnazione / Cessione bene strumentale esente Iva da parte di costruttore che ha detratto l’IVA in sede di acquisto dopo 5 anni
- Assegnazione / Cessione bene strumentale a Iva da parte di costruttore nei 5 anni con legge Tupini
- Assegnazione / Cessione bene strumentale a socio persona fisica a Iva per opzione da parte di costruttore dopo 5 anni con legge Tupini
- Assegnazione / Cessione bene strumentale a socio persona giuridica a Iva per opzione da parte di costruttore dopo 5 anni con legge Tupini
- c) atti soggetti ad imposta di registro
- Cessione di abitazione a socio persona fisica da parte di non costruttore che non ha detratto l’IVA in sede di acquisto
- Assegnazione di bene abitativo a socio persona fisica fuori campo IVA
- Assegnazione di bene abitativo a socio persona giuridica fuori campo IVA
- Assegnazione / cessione a socio persona fisica esente IVA da costruttore dopo 5 anni
- Assegnazione / cessione a socio persona giuridica esente IVA da costruttore dopo 5 anni
- Assegnazione di bene commerciale fuori campo IVA
- Assegnazione / Cessione di terreno agricolo
- d) altre clausole fiscali aggiunte:
- clausole fiscali per atto di trasformazione in società semplice da parte di società di persone
- clausole fiscali per atto di trasformazione in società semplice da parte di società di capitali
- detrazioni IRPEF dell’IVA versata in sede di acquisto di beni in categoria A e B
- agevolazioni per acquisto di terreno agricolo da parte di under 40
La manutenzione complessiva ha dato luogo alla revisione di 33 minute, 10 clausole e 14 scelte, inoltre sono state create 2 nuove minute, 61 nuove clausole e 8 nuove scelte.
Il formulario si costituisce oggi complessivamente da 641 minute, 2857 clausole e 1167 scelte.
Al fine di migliorare il formulario sono graditi suggerimenti, segnalazioni di refusi o, ancora, richieste di redazione di specifiche ipotesi contrattuali.
A tal fine potete scrivere al seguente indirizzo email guido.brotto@officinanotarile.it.
Lecco, 22 gennaio 2023
Guido Brotto notaio in Lecco
[1] Giovani coppie o nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, da parte di conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati.
[2] La normativa si applica anche in riferimento ai beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come bene strumentali.
[3] Salve le ipotesi di beni strumentali concessi in comodato, locazione ovvero inutilizzati.
[4] I beni strumentali possono godere della disciplina agevolativa purché concessi in locazione, comodato ovvero siano inutilizzati.
