Il Decreto Legge 25 maggio 2021, n. 73 (c.d. Decreto Sostegni Bis) ha previsto delle importanti novità in riferimento all’acquisto di una prima casa di abitazione da parte di giovani.
Quali sono le agevolazioni previste dal decreto?
Le agevolazioni previste dal decreto sono le seguenti:
– la prima ipotesi prevede l’esenzione dall’imposta di registro nonché dalle imposte ipotecaria e catastale, in riferimento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ivi compresi gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi sempre a prima casa;
– per gli atti di cui sopra soggetti ad imposta sul valore aggiunto è, invece, attribuito agli acquirenti un credito di imposta di ammontare pari all’IVA versata al costruttore. Detto credito è possibile portarlo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo l’acquisto dell’abitazione ovvero può essere utilizzato in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente all’acquisto o, ancora, può essere utilizzato in compensazione ai sensi del D.Lgs. 241 del 1997.
Il credito, in ogni caso, non dà diritto ad alcun rimborso;
– infine, i mutui bancari, relativi all’acquisto di prime case, sono esenti dall’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo erogato prevista dall’art. 18 D.P.R. 601/1973
Quali sono le condizioni per ottenere le agevolazioni?
Al fine di ottenere dette agevolazioni il legislatore richiede:
– l’acquisto e/o il mutuo devono essere stipulati da parte di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;
– l’avente diritto deve avere un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al D.P.C.M. 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore ad euro 40.000,00 annui (si precisa che il requisito reddituale non è previsto per il caso degli atti soggetti a imposta sul valore aggiunto);
– l’acquisto e/o il mutuo devono essere stipulati dall’entrata in vigore del decreto, ossia dal 26 maggio 2021, sino al 30 giugno 2022;
– l’acquisto deve aver ad oggetto abitazioni non di lusso e, quindi, in categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9 e la parte acquirente deve avere i requisiti per beneficiare della c.d. agevolazione prima casa.
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Ai fini redazionali e per dare un supporto immediato ai fruitori del formulario indichiamo qui le clausole che verranno pubblicate nel prossimo aggiornamento previsto per il mese di giugno 2021:
– I –
Ipotesi di esenzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali
“Art. <c.art> – IMPOSTA APPLICABILE
Le parti dichiarano che al presente atto si applica l’imposta di registro, ai sensi dell’art. 1, TAR., parte I, D.P.R. 131/1986, nonché le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa prevista dall’art. 10 D.Lgs. 23/2011.
Ai sensi dell’art. 1, comma 497, L. 266/2005, la parte acquirente dichiara che il presente atto costituisce cessione nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, e ha ad oggetto un immobile ad uso abitativo e relative pertinenze e, pertanto, richiede a me notaio che la base imponibile ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, sia costituita dai valori degli immobili determinati ai sensi dell’art. 52, commi 4 e 5, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 e quindi richiede che le dette imposte siano calcolate sulla base imponibile di euro <d.importo_cifre con punti lettere>.
Art. <c.art> – AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
Ai fini dell’ottenimento delle agevolazioni prima casa consistenti nel pagamento dell’imposta di registro nella misura del 2%, ai sensi della nota II-bis, Tar. I, D.P.R. 131/1986, la parte <acquirente/assegnataria> dichiara:
– che il presente trasferimento ha per oggetto una casa di abitazione non rientrante nelle categorie catastali A1, A8, A9;
– di essere residente nel comune ove è ubicato l’immobile;
– di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile acquistato;
– di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dalla parte qui acquirente o dal coniuge con le agevolazioni prima casa (o con le altre previste dalla nota II-bis succitata).
La parte acquirente dichiara di essere a conoscenza che in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento a titolo oneroso o gratuito dell’immobile in oggetto prima di cinque anni, è dovuta per il presente atto l’imposta di registro nella misura ordinaria, con una soprattassa del trenta per cento, oltre agli interessi di mora, salvo che il contribuente non acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione entro il termine di legge dall’alienazione.
Art. <c.art> – ESENZIONE GIOVANI
La Parte Acquirente dichiara che il presente atto, ai sensi dell’art. 64, comma 6, D.L. 25 maggio 2021, n. 73, è esente dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale suddette e all’uopo dichiara:
– di non aver ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno corrente;
– di avere un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente stabilito ai sensi del regolamento di cui al Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore ad euro 40.000,00 (quarantamila virgola zero centesimi).
La parte <acquirente/cessionaria/assegnataria> dichiara di essere a conoscenza che sono dovute le imposte ordinarie di cui sopra, con una soprattassa del trenta per cento, oltre agli interessi di mora nei seguenti casi:
– insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare della suddetta esenzione;.
– decadenza dall’agevolazione come precisato nel precedente articolo.”.
NOTA:
Ai fini dell’applicazione dell’esenzione si ritiene di dover operare in modo ordinario e precisamente:
– si richiama l’art. 1, Tar. I, D.P.R. 131/1986 nonché l’art. 10 D.Lgs. 23/2011;
– si opta per il prezzo valore ai sensi dell’art. 1, comma 497, L. 266/2005;
– si richiede l’agevolazione prima casa di cui alla nota II-bis di cui all’art. 1, Tar. I, D.P.R. 131/1986
– infine, si precisa che la parte acquirente ha diritto all’esenzione di cui all’art. 64, comma 6, D.L. 25 maggio 2021, n. 73 perché ne ha i requisiti.
In questo modo, si ottengono i seguenti benefici:
– è possibile applicare la riduzione dell’onorario repertoriale al 70% (in quanto evochiamo il prezzo valore);
– la parte acquirente ha diritto all’esenzione dall’imposta di bollo nonché dalle tasse ipotecarie ai sensi dell’art. 10 D.Lgs. 23/2011;
– in caso di insussistenza dall’esenzione (esempio per errore nel calcolo ISEE), l’Amministrazione Finanziaria dovrà rispettare l’opzione prezzo valore e applicare il 2% di imposta di registro in quanto è presente l’opzione prima casa.
Resta inteso che questa è l’interpretazione più favorevole al contribuente e, quindi, è possibile che siano date letture diverse e più favorevoli all’Amministrazione finanziaria.
Ad esempio, si potrebbe sostenere che l’esenzione dell’imposta di bollo e delle tasse ipotecarie non spettino in quanto l’art. 10 D.Lgs. 23/2011 prevede detta esenzione solo per il caso in cui l’atto sia soggetto ad imposta di registro. Quindi è plausibile ritenere che essendo l’atto esente da imposta di registro, siano dovute l’imposta di bollo di euro 230,00 nonché le tasse ipotecarie di complessivi euro 90 (35+55).
– II –
Ipotesi del credito di imposta derivanti da un acquisto prima casa soggetto ad imposta sul valore aggiunto
“La parte acquirente, ai sensi dell’art. 64, comma 7, D.L. 25 maggio 2021, n. 73, dichiara di aver diritto ad un credito di imposta pari all’imposta sul valore aggiunto versata alla società venditrice in forza del presente atto e si riserva di far valere il detto credito, pari ad euro <Importo dell’IVA versata>, in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati in data successiva al presente atto, ovvero, può essere utilizzato in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare in data successiva al presente atto o, ancora può, altresì, essere utilizzato in compensazione ai sensi del D.Lgs. 241/1997. Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.
Ai fini dell’ottenimento del credito di imposta, la parte acquirente rinvia alle dichiarazioni fatte nel presente per l’ottenimento dell’imposta agevolata al 4% (c.d. “agevolazione prima casa”) e dichiara, altresì di non aver ancora compiuto l’età di trentasei anni nell’anno corrente.
La parte acquirente dichiara di essere a conoscenza che nel caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare del suddetto credito, per il recupero delle imposte dovute e per la determinazione delle sanzioni e degli interessi si applicano le disposizioni di cui alla nota II-bis dell’art. 1, Tar. I, D.P.R. 131/1986”.
NOTA: nell’ipotesi di cui al comma 7 viene attribuito un credito di imposta pari all’imposta sul valore aggiunto versata al costruttore.
Fatta questa premessa si deve ritenere che le imposte c.d. d’atto siano dovute nel modo ordinario e precisamente euro 230 di bollo, 200 euro per ciascuna imposta di registro, ipotecaria e catastale nonché, infine, euro 90 di tasse ipotecarie.
Va segnalato, inoltre, che il comma 7, relativo al credito di imposta IVA, si limita a richiamare gli atti di cui al comma 6 e non i requisiti ivi contenuti, differentemente dall’ipotesi del comma 8 (relativo all’esenzione dell’imposta sostitutiva dei mutui) ove il legislatore ha richiamato espressamente le condizioni e i requisiti previsti dal comma 6.
Conseguentemente, considerato che il comma 7 richiede solo il requisito che l’acquirente di una prima casa non abbia ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato, è plausibile ritenere che il requisito reddituale in questo caso non sia necessario.
La diversità dei requisiti tra le due ipotesi – atti soggetti ad imposta di registro e atti soggetti ad imposta sul valore aggiunto – è giustificata dal diverso trattamento che il legislatore ha previsto per i due casi. Infatti, negli atti a registro è stata prevista un’esenzione totale dalle imposte (registro, ipotecaria e catastale), mentre negli atti soggetti ad imposta sul valore aggiunto un mero credito di imposta. Questa diverso approccio per l’atto soggetto a imposta sul valore aggiunto, costringe l’acquirente di prima casa a IVA ad un anticipo finanziario immediato, aggravato dal fatto che le imposte fisse d’atto sono comunque dovute. Per questo motivo si deve ritenere che il legislatore abbia voluto garantire un accesso più ampio all’agevolazione e a tal fine abbiamo previsto solo il requisito della giovane età, a prescindere dal reddito.
– III –
Ipotesi dall’esenzione dell’imposta sostitutiva del mutuo
“Ai fini del trattamento tributario la Banca, con il consenso della Parte Mutuataria, opta per l’applicazione dell’imposta di cui agli artt. 15 e seguenti del D.P.R. 29 settembre 1973 n. 601 e successive modificazioni.
Le parti dichiarano che il presente atto, ai sensi dell’art. 64, comma 8, D.L. 25 maggio 2021 n. 73, è esente dalla suddetta imposta sostitutiva, in ragione dello 0,25% (zero virgola venticinque per cento), prevista dall’art. 18, D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601.
Ai fini dell’ottenimento dell’esenzione, la parte mutuataria dichiara:
– che il presente finanziamento è erogato per l’acquisto di una casa di abitazione non rientrante nelle categorie catastali A1, A8, A9 (ed eventuali pertinenze in categoria C/2, C/6 e C/7 limitatamente ad una per ciascuna categoria);
– di essere residente nel comune ove è ubicato l’immobile / di impegnarsi a trasferire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro il termine di legge;
– di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile acquistato;
– di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dalla parte qui acquirente o dal coniuge con le agevolazioni prima casa (o con le altre previste dalla nota II-bis dell’art. 1, Tar. I, D.P.R. 131/1986) ovvero acquistata con l’esenzione di cui al comma 6 dell’art. 63 del D.L.;
– di non aver ancora compiuto l’età di trentasei anni nell’anno corrente;
– di avere un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente stabilito ai sensi del regolamento di cui al Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore ad euro 40.000,00 (quarantamila virgola zero centesimi).
La parte mutuataria dichiara di essere a conoscenza che è dovuta l’imposta sostitutiva di cui al D.P.R. 601/1973, con una soprattassa del trenta per cento, oltre agli interessi di mora nei seguenti casi:
– insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare della suddetta esenzione;.
– trasferimento a titolo oneroso o gratuito dell’immobile per il quale è stato erogato il finanziamento prima di cinque anni dalla registrazione del presente atto, salvo che il contribuente non acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione entro il termine di legge dall’alienazione.
Per quanto occorrer possa e in via subordinata, da applicarsi nel solo caso di insussistenza della suddetta esenzione:
La Parte Mutuataria dichiara sotto la propria esclusiva responsabilità che il presente finanziamento è contratto per l’acquisto / ristrutturazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, per i quali ricorrono le condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, annessa al Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro approvato con DPR 26 aprile 1986 n. 131 (c.d. “Prima casa”). Pertanto, è a carico della Parte Mutuataria l’onere relativo al trattamento tributario del mutuo, di cui al citato D.P.R. n. 601/1973, attualmente nella misura dello 0,25% (zero virgola venticinque per cento).”.
Al fine di migliorare il formulario sono graditi suggerimenti, segnalazioni di refusi o, ancora, richieste di redazione di specifiche ipotesi contrattuali. A tal fine potete scrivere al seguente indirizzo email guido.brotto@officinanotarile.it
Guido Brotto Notaio in Lecco
